Bostadsmarknaden har präglats av instabilitet de senaste åren. Först gick den igenom en kraftig nedgång, sedan en tid av återhämtning innan den gick ner igen. På Fastighetsbyrån i Västerås har man utvecklat en egen metod med köparrelationen i centrum, vilket har visat sig vara nyckeln till framgång.

Fastighetsbyrån är Sveriges största mäklarföretag, med Swedbank som ägare och närvaro i hela landet. Kontoret i Västerås har 17 anställda och är marknadsledande inom privatbostäder i Västerås, Hallstahammar och Surahammar. Uppdraget omfattar både successionsförsäljningar och nyproduktion. Johanna Strand och Patrik Janerin har varit en del av Fastighetsbyrån i Västerås i närmare 20 år. De började som fastighetsmäklare 2007 respektive 2008 och blev franchisetagare 2010. Sedan dess har de lett verksamheten genom både rekordår och kraftiga inbromsningar på bostadsmarknaden.
– Vi valde Fastighetsbyrån tidigt eftersom vi ansåg att det var det starkaste konceptet i branschen. Förutsättningarna är väldigt goda, men det är fortfarande upp till varje kontor att förvalta dem rätt, säger Patrik.

En bransch i förändring
De senaste åren har bostadsmarknaden förändrats i grunden. Efter toppåren 2020–2021, då låga räntor och pandemin drev efterfrågan på större bostäder, kom räntehöjningar och inflation sommaren 2022. Därefter följde en period med fallande priser, längre försäljningstider och ökad osäkerhet.
– Det har varit en kraftig nedgång som hållit i sig länge. Under 2024 såg vi tendenser till återhämtning, men ny oro i omvärlden bromsade utvecklingen igen. Nu upplever vi däremot att marknaden börjar stabiliseras på riktigt, säger Johanna.

Utbudet av bostäder har minskat jämfört med förra året samtidigt som efterfrågan gradvis har ökat. Det har lett till en bättre balans mellan köpare och säljare.
– När marknaden vänder är det sällan priserna som går upp först. Det som händer är att affärer blir av. Det handlar mycket om psykologi – att människor vågar ta beslut igen. När aktiviteten ökar, då följer prisutvecklingen senare, säger Patrik.

Flera kommande regelförändringar kan också påverka marknaden, inte minst ett höjt bolånetak.
– Förstagångsköpare har haft det tufft. Att sänka kravet på kontantinsats från 15 till 10 procent gör stor skillnad. Det kan få fart på ettor och tvåor, som ofta tar längst tid att sälja, och därmed skapa rörelse i hela kedjan, säger Johanna.

En egen metod
I en mer krävande marknad har Fastighetsbyrån i Västerås valt att förändra sitt arbetssätt i grunden. Fokus har flyttats från bostadsannonser till matchning.
– Att lägga ut en annons på Hemnet och hoppas på det bästa är inte längre tillräckligt. Vi arbetar tidigare i processen, ofta långt innan en bostad är till salu, säger Johanna.

Kontoret har utvecklat en egen metod där köparrelationen står i centrum. Genom omfattande register, aktiv dialog och löpande uppföljning kan man matcha rätt bostad med rätt köpare – ibland innan bostaden når den öppna marknaden.
– Nästan 50 procent av våra affärer sker utan Hemnet, via off-market eller vår egen marknadsföring. Köpare finns. Det gäller bara att hitta dem och få in dem i våra system, säger hon.

Metoden bygger på att verkligen förstå vad köparna söker, även när de själva inte alltid är helt säkra.
– Spekulanter ändrar sig ofta flera gånger. Om den enda kontakten är en annons missar man mycket. Vi tar kontroll över försäljningen och arbetar aktivt med både köpare och säljare, säger Patrik.

Just detta arbetssätt har bidragit till att kontoret haft sitt bästa år någonsin, trots en svag marknad.
– Vi har kontinuerligt utvecklat vår tjänst och vårt sätt arbeta vilket har gjort att vi idag har en mäklartjänst som sticker ut och är efterfrågad av våra köpare och säljare, säger Johanna.

Rådet till den som planerar att sälja inom 6–12 månader är tydligt: var ute i god tid.
– Tid skapar möjligheter. Den som är väl förberedd har alltid bättre förutsättningar, oavsett marknadsläge, säger Johanna.

Ambitionen framåt är att fortsätta vara marknadsledande och bäst i klassen – i varje led.
– Vi är inte nöjda utan strävar hela tiden mot att bli bättre i varje del och hela tiden utvecklas. Att bygga något tillsammans och jobba mot gemensamma mål är oerhört stimulerande, säger Patrik.

Intervju: Wilhelm Walaker